Fahiş Kira Zammı İslam'da Caiz mi? Kiracı ve Ev Sahibinin Hakkı

Kira artışında ölçü, tarafların üzerinde anlaştığı sözleşmedir. Sözleşme süresi dolmadan tek taraflı zam istemek dinen doğru değildir. Yenileme döneminde ise ev sahibi piyasa şartlarını gözeterek makul bir artış isteyebilir; ancak kiracının çaresizliğini fırsata çevirip fahiş bir bedel dayatmak, İslam'ın kesin biçimde yasakladığı zulüm kapsamına girer.

Her yıl aynı aylarda aynı gerilim yaşanır. Bir tarafta ödediği kirayı zar zor denkleştiren bir aile, diğer tarafta elindeki tek birikimin değer kaybetmesinden endişe eden bir ev sahibi. İkisi de haklı bir kaygı taşıyor; ama mesele çoğu zaman haklılıktan çıkıp bir güç gösterisine dönüşüyor. İşte tam bu noktada dinin söyleyeceği şeyler var.

Kira, İslam hukukunda nasıl bir akittir?

Fıkıh kaynaklarında kira, icâre adıyla anılır ve bir menfaatin belirli bir bedel karşılığında devredilmesi olarak tanımlanır. Ev sahibi evin kullanım hakkını verir, kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan bedeli öder. Alım satım gibi icâre de bağlayıcı bir akittir: taraflardan biri, geçerli bir sebep ya da karşı tarafın rızası olmadan onu tek başına bozamaz, şartlarını da keyfine göre değiştiremez.

Bu bağlayıcılığın temelinde şu ilke yatar:

يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا لَا تَأْكُلُوا أَمْوَالَكُمْ بَيْنَكُمْ بِالْبَاطِلِ إِلَّا أَنْ تَكُونَ تِجَارَةً عَنْ تَرَاضٍ مِنْكُمْ

"Ey iman edenler! Karşılıklı rızaya dayanan bir ticaret olması dışında, mallarınızı aranızda haksız yollarla yemeyin." (Nisâ, 29)

Ayetteki iki kelime, kira meselesinin de anahtarıdır: rıza ve bâtıl. Bir bedel karşılıklı rızayla belirlenmişse helaldir. Ama rıza görüntüsünün altında baskı, çaresizlik veya "beğenmiyorsan çık" tehdidi varsa, ortada gerçek bir rıza değil, kılıfına uydurulmuş bir dayatma vardır.

Sözleşme sürerken zam istenebilir mi?

Hayır. Süresi ve bedeli belli bir kira akdi yapılmışsa, o süre boyunca ev sahibi kirayı artırmayı talep edemez; kiracı da ödediği bedeli düşürmeyi isteyemez. Âlimlerin çoğunluğuna göre akdin bağlayıcılığı bunu gerektirir. Verilen söz sadece hukukî bir yükümlülük değil, dinî bir sorumluluktur; Kur'an ahdi yerine getirmeyi mü'minin vasıfları arasında sayar.

Süre dolduğunda ise iş değişir. Yeni dönem, yeni bir anlaşmadır. Ev sahibi enflasyonu, evin durumunu, semtin rayicini gözeterek artış isteyebilir; kiracı da pazarlık edebilir. Ülkenin belirlediği yasal üst sınıra riayet etmek de burada dinî bir mesele hâline gelir: kamu düzenini sağlayan düzenlemelere uymak, hem verilen sözün hem de toplumsal barışın gereğidir.

Peki "fahiş" olan nedir?

Fıkıhta gabn-i fâhiş diye bir kavram vardır: bir bedelin, emsalleriyle kıyaslandığında insanların kabul edemeyeceği ölçüde sapması. Kira için de ölçü aynıdır. Aynı sokakta, benzer büyüklükte, benzer durumdaki evler ne kadara kiralanıyorsa makul aralık odur. Bunun çok üstünde bir rakam istemek, "piyasa böyle" denilerek meşrulaştırılamaz; çünkü çoğu zaman o rakamı belirleyen piyasa değil, kiracının taşınacak gücünün olmayışıdır.

Burada şunu da hakkını vererek söylemek gerekir: ev sahibinin mülkünden meşru bir gelir elde etmesi helaldir, hatta emeğinin ve birikiminin karşılığıdır. Enflasyon karşısında kirasının erimesine razı olması da beklenemez. Din, mülkiyet hakkını korur. Fakat aynı din, o hakkın başkasının sırtına basarak kullanılmasına izin vermez.

Fiyatı belirleyen kim?

Medine'de fiyatlar yükselince sahâbe Peygamber Efendimiz'e (s.a.s.) gelip narh koymasını, yani fiyatları resmen belirlemesini istemişlerdi. Verdiği cevap dikkat çekicidir:

"Fiyatı belirleyen, darlık ve bolluk veren, rızık veren yalnız Allah'tır. Ben, hiçbirinizin can ve mal konusunda benden bir hak talebiyle karşıma çıkmadığı hâlde Rabbime kavuşmayı arzu ederim."
(Ebû Dâvûd, Büyû' 49; Tirmizî, Büyû' 73 — hasen sahih)

Bu hadis kimi zaman "o hâlde piyasaya hiç karışılmaz" şeklinde anlaşılır; oysa âlimlerin büyük kısmı meseleyi böyle okumaz. Efendimiz'in (s.a.s.) o gün narh koymaması, fiyatların tabii bir arz-talep dengesiyle oluştuğu bir ortamda kimsenin malına haksız yere el uzatmama hassasiyetindendir. Nitekim fıkıh kaynaklarında, piyasada suistimal ve stokçuluk varsa yöneticinin adaleti sağlamak üzere sınır koyabileceği geniş biçimde kabul edilmiştir.

Aynı çizgide, ihtiyaç maddesini insanların sıkıntısından yararlanmak için elde tutmak ihtikâr sayılmış ve açıkça kınanmıştır: "İhtikâr yapan ancak günahkârdır." (Müslim, Müsâkāt 129). Boş evi kirasını yükseltmek için aylarca bekletmek, bu uyarının kapsamına ne kadar girer — üzerinde düşünmeye değer.

Kiracının da sorumlulukları var

Mesele tek taraflı değildir. Kiracı da:

• Kirayı kararlaştırılan tarihte, geciktirmeden ödemekle yükümlüdür. Ödeyecek gücü varken savsaklamak, hadiste "zulüm" olarak nitelenmiştir: "Zenginin borcunu geciktirmesi zulümdür." (Buhârî, Havâlât 1; Müslim, Müsâkāt 33)
• Evi emanet bilir; normal kullanımın dışındaki zararlardan sorumludur.
• Sözleşmede yazmayan bir kullanımı, ev sahibinin izni olmadan yapamaz.

Gerçekten ödeyemeyecek durumdaysa ise Kur'an'ın ölçüsü nettir: "Eğer borçlu darlık içindeyse, ona eli genişleyinceye kadar mühlet verin." (Bakara, 280) Bu ayet borç için indi; ama mü'minin darda kalmış kardeşine bakışının genel ölçüsünü de verir.

Unutulan bir uyarı: mazlumun duası

Efendimiz (s.a.s.) Muâz b. Cebel'i (r.a.) Yemen'e gönderirken ona şu tembihte bulunmuştu:

"Mazlumun bedduasından sakın; çünkü onunla Allah arasında perde yoktur."
(Buhârî, Zekât 41; Müslim, Îmân 29)

Sözleşmesi imzalanmış, yasal, kâğıt üstünde kusursuz bir işlemin ardında bir insanın kırılmış hâli varsa, o dua yola çıkmış demektir. Bir başka hadiste de "Zulüm, kıyamet gününde karanlıklardır" buyurulur (Buhârî, Mezâlim 8; Müslim, Birr 56). Kazancın helalliği yalnız usulle değil, o usulün altındaki niyetle de ölçülür.

Pratikte ne yapmalı?

Ev sahibi için: Artışı konuşurken emsal kiraları esas alın, yasal sınıra riayet edin, kiracınızın durumunu bilerek karar verin. Uzun süredir oturan, evi koruyan, düzenli ödeyen bir kiracı sizin için bir kazançtır.

Kiracı için: Ödeyebileceğiniz artışı açıkça ve saygıyla konuşun, taahhüt ettiğiniz tarihte ödeyin, evi kendi eviniz gibi görün. Haksızlığa uğradığınızı düşünüyorsanız hakkınızı hukuk yoluyla aramanız da meşrudur.

Her iki taraf için ortak ölçü ise şu hadiste özetlenir: "Sizden biriniz, kendisi için istediğini kardeşi için de istemedikçe (gerçek anlamda) iman etmiş olmaz." (Buhârî, Îmân 7; Müslim, Îmân 71) Kira masasına bu cümleyle oturan iki insan, çoğu zaman anlaşmakta zorlanmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Fahiş kira zammı istemek günah mıdır?

Emsal kiraların çok üstünde, kiracının çaresizliğinden yararlanmayı hedefleyen bir artış istemek zulüm kapsamına girer ve dinen doğru değildir. Makul, piyasa şartlarına uygun ve yasal sınırı aşmayan bir artış ise ev sahibinin hakkıdır.

Sözleşme sürerken ev sahibi kirayı artırabilir mi?

Kira akdi taraflar için bağlayıcıdır. Süre dolmadan, kiracının rızası olmaksızın tek taraflı artış istenmesi hem hukuken hem dinen uygun değildir. Artış, yenileme dönemine aittir.

Kirayı ödeyemeyen kiracı ne yapmalı?

Durumu gizlemeden, vaktinde ev sahibine açması gerekir. Ev sahibinin de darda olan bir kiracıya mühlet tanıması, ayetin işaret ettiği güzel bir davranıştır. Ancak ödeyecek imkânı olduğu hâlde geciktirmek hadiste zulüm olarak nitelenmiştir.

Kira gelirinden zekât verilir mi?

Evin kendisi ticaret için alınmadıysa zekâta tâbi değildir; fakat elde edilen kira geliri, yıl sonunda kişinin elinde nisap miktarına ulaşacak şekilde kalmışsa bu birikim üzerinden kırkta bir oranında zekât verilir.

Yasal zam sınırına uymak dinî bir yükümlülük müdür?

Kamu düzenini gözeten ve taraflardan birini korumayı amaçlayan düzenlemelere uymak, hem sözleşmenin hem de toplumsal barışın gereğidir. Fıkıh kaynaklarında yöneticinin haksızlığı önlemek için piyasaya düzenleme getirebileceği kabul edilmiştir.